スタッフブログ

住宅ローンを選ぶ際の階段ごとのポイント

代表取締役 永田 勝健 自己紹介へ
2018/08/30(木) 家づくりのこと

 

 

住宅の購入は、多くの方にとって、

人生最大の買い物であり、

選び方一つで総返済額が百万円単位で変わってきます。





 




 

 

だからこそ「住宅ローン選びで失敗したくない」

と考えるのは当たり前です。

 

住宅ローンは金融機関によって金

利や手数料が異なるだけではなく、

団体信用生命保険などの

付帯サービスも大きく異なります。

 

つまり希望する条件が異なれば、

最適な住宅ローンも異なり、

その判断を誤ると、

住宅ローン選びに失敗してしまうことがあるのです。

 

そこで今回は、住宅ローンを選ぶ際、

失敗しないための方法をお伝えします。

 

ポイントを5つに分け、

住宅ローンを選ぶ流れに沿って、

住宅ローンの選び方を解説します。

 

これから住宅購入を検討している方は、

今回のTOPICSを参考に

最適な住宅ローンを選びましょう。

 

 

 

◆ポイント1:適切な借入期間を決める

 

住宅ローンを契約する際は、

まず「借入期間」を決める必要があります。

 

借入期間を決める際の一番のポイントは、

無理なく返済できる期間を選ぶことです。

 

 

 

一般的に住宅ローンの返済期間は、

1年から35年の間で設定

(※親子リレーローンなどを利用する場合、

50年も可能)することが可能です。

 

その一方で住宅ローンには利息(金利)の

支払いが伴います。

 

住宅ローンの総返済額は、

融資金額と借入期間の長さに左右され、

融資金額が少なく、借入期間が短ければ短いほど、

金利負担が少なくなるため、

自己資金(頭金)をどれだけ用意できるかも、

家計の負担を減らすためのキーポイントです。

 

返済期間を長く設定すれば、

毎月の返済額を抑えることができますが、

その分支払う金利の負担は増えることになります。

 

その一方で返済期間を短く設定すると、

金利負担は減るものの、毎月の支払額が大きくなり、

家計が厳しくなるケースもあるでしょう。

 

ご自身の家庭の資産状況やライフプラン、

ライフイベントを考慮しつつ、

この二つのバランスがしっかり取れる

返済期間を決めることがポイントです。

 

また、月額の返済額にはある程度余裕をもち、

余裕がある月は適宜繰り上げ返済を行うのも

選択肢の1つです。

 

繰り上げ返済の最低額や、

手数料は金融機関によって差があるので、

繰り上げ返済を前提に住宅ローンを借り入れる際は、

繰り上げ返済のし易さや繰り上げ返済手数料も

しっかりチェックし、住宅ローンを選びましょう。

 

 

◆ポイント2:金利タイプを選ぶ

 

住宅購入を検討している方にとって、

一番頭を悩ませるのが、金利タイプの選択です。

 

住宅ローンの金利タイプには

大きく3つの選択肢があり、

どの金利タイプを選ぶかによって

最終的な総返済額に大きな差が出ます。

 

まずは、それぞれの金利タイプの違いを

紹介します。

 

 

  • 変動金利

 

年に2回金利の見直しが行われ、

その都度金利が変動するのが変動金利の特徴です。

 

変動金利は、金利の低下局面では

大きなメリットを享受できる一方で、

金利の上昇局面では、

より多くの利息を支払うことになります。

 

 

 

 

 

変動金利は、毎月の返済額が急激に上昇しないよう、

一定の制限が設定されていることから、

金利が上昇すると月の返済額のうち

利息分だけを支払い、

元金が減らないというケースも起こり得ます。

 

また、金利が急上昇した場合、

利息が毎月返済額を上回る「未払い利息」が

発生するリスクがあるため、

金利上昇局面で利用する際は注意が必要です。

 

変動金利は

万一の金利上昇に備えることができる貯蓄があり、

金利の上昇局面では、繰上げ返済を行うなど、

臨機応変な対応ができる人にとって

大きなメリットがある金利タイプと言えるでしょう。

 

 

  • 固定金利

 

借入時に完済時までの金利を決め、

毎月の返済額と総支払額を

確定させることができる点が固定金利の特徴です。

 

固定金利の最大のメリットは、

資金計画が立てやすい点でしょう。

 

「将来の金利の変動に左右されたくない」

「現時点での総返済額が多少大きくなったとしても、

完済まで毎月の返済額は一定にしたい」という方は、

固定金利を選択しましょう。

 

ただし、固定金利を選択した場合、

金利は変動金利や固定金利選択型と比較すると、

若干高くなるケースがほとんどです。

 

固定金利を選ぶ際には、金利の低さに加え、

繰り上げ返済のし易さをチェックし、

余裕がある月は返済していくと良いでしょう。

 

 

  • 固定金利選択型(固定金利特約型)

 

住宅ローン借入後、一定期間、

金利が固定されるのが固定金利選択型の特徴です。

 

5年、10年など所定の期間経過後、

何も選択しなければ原則変動金利に以降しますが、

その際、再度固定金利を選択しなおすこともできます。

 

 

 

子育て中で夫婦のどちらかしか

働くことができない場合や、

養育費が大きくなる期間に合わせて

一定期間住宅ローンの返済を抑えたい場合は、

固定金利選択型が有力な選択肢になります。

 

 

 

ただし、特約期間終了後、

住宅ローン金利が上昇している場合は、

新たに金利タイプを選択する段階で、

毎月の返済額が増える可能性があることから、

契約期間中の金利変動を常に意識しておきましょう。

 

 

◆ポイント3:固定金利の期間を決める

      (変動金利選択時は該当せず)

 

ポイント1で解説した「借入期間」とは別に、

固定金利選択型を利用する場合は、

特約期間の適用を受けることができる期間を

決める必要があります。

 

固定金利選択型における期間とは、

短期固定、中期固定、長期固定の3つです。

 

 

  • 短期固定

 

現在の低金利のメリットを最も享受しやすいのは、

短期固定金利タイプです。

 

一般的に短期固定とは

5年以下の固定金利選択型の住宅ローンが該当します。

 

住宅ローン借り入れ当初の金利負担を

できるだけ抑えたいという方は、

短期固定金利タイプを選択し、

繰上げ返済を行うと良いでしょう。

 

その一方で金利の動きに敏感に反応する

短期固定金利タイプは、

金利見直しのタイミングで金利が上昇し、

総返済額が増えるリスクがあります。

 

「余裕資金がある」「収入が安定している」など、

早期返済が可能な方向けの

住宅ローン商品と言えるでしょう。

 

 

  • 中期固定

 

中期固定金利は10年前後の

固定金利選択型の住宅ローンが該当します。

 

長期固定と比較すると、

金利が低く設定されている点が最大のメリットです。

 

中期固定の場合、短期固定ほどではありませんが、

十分に低金利のメリットを享受できることから、

バランスが良い住宅ローン商品と言えます。

 

固定金利期間終了後、

万一返済が増えたとして対応できる可能性が高いなど、

将来の見通しがある程度立っている方にとって、

中古固定は魅力ある選択肢になるでしょう。

 

 

  • 長期固定

 

長期固定は20年以上と期間が長い点が最大の特徴です。

 

万一将来金利が上昇した際にも

影響を受けることが少ない点がメリットと言えます。

 

その一方で

将来の金利の見通しを元に金利が決定されるため、

短期固定・中期固定金利選択型と比較すると、

住宅ローン金利が高くなります。

 

長期固定で住宅ローンを借り入れる場合、

政府系金融機関と民間金融機関が提携し、

サービスを提供するフラット35の方が

金利負担が少なくなるケースも多いため、

併せて検討すると良いでしょう。

 

 

◆ポイント4:住宅ローン金利を比較する

 

借入期間、金利タイプ、固定金利

のタイプを選択したら、

実際に希望の条件を満たす住宅ローン商品の金利を

比較しましょう。

 

住宅ローン商品は、

金融機関ごとに金利に大きな違いがあります。

 

その段階の下記のタイプの

住宅ローンを探しましょう。

 

  • 変動金利に強い住宅ローン

 

  • 期間を問わず金利が低い住宅ローン

 

  • 長期固定金利に強い住宅ローン

 

 

◆ポイント5:諸経費・団信を比較する

 

住宅ローンを選ぶ際には金利の低さだけではなく、

住宅ローン借入時にかかる

諸経費や団信の費用についても

チェックしておきましょう。

 

住宅ローンの諸経費には、

「事務手数料」「保証料」

「一部繰り上げ返済手数料」などがあります。

 

事務手数料とは

住宅ローン申し込み時にかかる費用のことです。

 

ネット銀行は、大手金融機関と比較すると、

住宅ローン金利が低い傾向がありますが、

その分事務手数料が高くなる傾向があります。

 

保証料とは、

住宅ローンの返済ができなくなった時に、

住宅ローンの返済を肩代わりしてもらうために

保証会社に前もって支払うお金のことです。

 

ネット銀行では、

保証会社を利用していないことも多く、

その場合は保証料がかかりません。

 

また、一部繰り上げ返済のしやすさは、

ネット銀行の多くが手数料を無料としていることから、

メガバンクなどと比較し、

優位に立っていると言えるでしょう。

 

一部繰り上げ返済は、

早ければ早いほど効果を発揮します。

 

住宅ローンを選ぶ際は、

繰り上げ返済できる最低金額や、

繰り上げ返済時の手数料についても、

しっかり比較することが大切です。

 

団信とは、

団体信用生命保険の略で、

住宅ローンの契約者が死亡したり

高度障害となった場合に、

住宅ローンの残債を清算してくれる

生命保険のことです。

 

住宅ローンによっては団信の加入によって、

住宅ローン金利が上乗せになるなど、

費用がかかりますが、

ネット銀行を中心に団信無料の住宅ローン商品も

多数登場しています。

 

金利だけに注目するのではなく、

これらの付帯サービスや手数料についても

比較・検討すると良いでしょう。

 

 

◆まとめ

 

住宅ローン選びに失敗しないための

ファーストステップは、

家庭の資産状況やライフプランを

しっかり把握するところからスタートします。

 

その上で無理のない返済期間を決め、

金利タイプを選択します。

 

さらに金利や各種手数料、付帯サービスを

しっかり比較し、

希望の条件を満たす住宅ローンを

絞り込んでいきましょう。

 

今回御伝えした住宅ローン選びに

失敗しないためのポイントをチェックしつつ、

ご自身の家庭にあった住宅ローンを

見つけてみてください。

 

 

 

 

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