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住宅ローンをフルローンで借りる

代表取締役 永田 勝健 自己紹介へ
2018/09/01(土) 家づくりのこと

 

住宅ローンを借り入れる際、 

頭金を用意したほうが良い、というのは定説です。 

 

 

 

 

頭金の目安は、物件のおよそ2割程度と言われており、 

たとえば3,000万円の住宅を購入する際には、 

600万円ほどを現金で準備するのが 

従来までの考え方でした。 

 

 

しかし最近では、 

フルローンに対応した住宅ローンが登場し、 

頭金だけではなく諸費用も 

住宅ローンに含めることによって、 

できる限り現金での支出を減らして 

住宅を購入できるようになっています。 

 

 

子どもの進学や車の買い替えなど、 

住宅購入のタイミングで 

ほかにも大きな出費の予定があり、 

手元に現金を残しておきたい場合は、 

住宅ローンをフルローンで借りることができれば、 

家計を圧迫することなく住宅を購入できるはずです。 

 

 

 

一方で、フルローンでの借り入れは、 

頭金を用意した場合と比較して不利になるのでは 

 

そして、もし不利になるのであれば、 

どのようなデメリットがあるのか 

 

ということが気になる方も 

多いのではないでしょうか。 

 

そこで今回は 

「住宅ローンをフルローンで 

借りるメリットとデメリット」 

をお伝えします。 

 

◆住宅ローンをフルローンで借りる場合の 

 デメリットとは? 

 

住宅ローンをフルローンで借りることは、 

条件さえ整っていれば、決して難しくはありません。 

 

しかし、頭金を用意した場合と比較すると、 

フルローンには一定のデメリットが 

存在することも事実です。 

 

下記にに住宅ローンを 

フルローンで借りる場合のデメリットを 

まとめました。 

 

まずはデメリットを知ることからスタートしましょう。 

 

  • 住宅ローンをフルローンで借りる場合の

 5つのデメリット 

 

 

 

①毎月の返済額が大きくなる 

②借り入れ金利が高くなる場合がある 

 ③借り入れに際し、 一定の現金が必要になるケースがある 

 ④銀行の住宅ローンの審査が厳しくなることがある 

 ⑤ほかの買主と競合した場合に 

 不利になる可能性がある 

 

 

 

 

①毎月の返済額が大きくなる 

 

フルローンのもっとも大きなデメリットは、 

借入額が増加することで返済額が膨らむ点です。 

 

たとえば、変動金利(全期間引き下げプラン)で 

3,000万円の住宅購入資金を 

35年間借り入れるケースを想定すると、 

2割の頭金を支払い 

2,400万円借り入れた場合の返済額は月61,845円です。 

 

一方、頭金なしで3,000万円を借り入れた場合の 

返済額は月77,306円となり、 

月額で1万5,000円ほどの差が出ます。 

 

諸費用も含めて借り入れた場合や、 

変動金利よりも金利の高い固定金利を選択した場合は、 

さらに返済額の差が広がる点にも注意が必要です。 

 

 

②借り入れ金利が高くなる場合がある 

 

フルローンのデメリットのもう一つは、 

自己資金(頭金)の割合によって 

金利が変わるケースがある点です。 

 

たとえば、フラット35では、 

頭金が1割以上の場合と、 

1割以下の場合でそれぞれ異なる金利が適用されます。 

 

都銀やネット銀行などの民間の銀行でも、 

フルローンと頭金ありの場合とでは 

金利が変わることがあるため、 

金利差がどの程度か、 

返済額への影響がどの程度あるのかを 

チェックしておく必要があります。 

 

 

 

  

③借り入れに際し、 

 一定の現金が必要になる場合がある 

 

住宅ローンをフルローンで検討する際、 

本来であれば、事務手数料や登記費用といった 

「諸費用」も借入額に上乗せできれば理想的です。 

 

しかし銀行によっては、このような、 

完全なフルローンには対応しておらず、 

諸費用を別途で支払わなければ 

ならない場合があります。 

 

借入時にかかる諸費用は、 

数十万円から百数十万円程度と、 

決して小さくないため、諸費用の金額や、 

ローンへの上乗せの可否などは、 

しっかりと確認しておきましょう。 

 

 

④銀行の住宅ローンの審査が厳しくなることがある 

 

フルローンを検討する際に気になることの1つが、 

銀行の住宅ローン審査でしょう。 

 

物件に対する融資割合が増えるため、 

頭金を準備する場合と比較すると、 

フルローンにおける銀行の住宅ローン審査は 

厳しくなる傾向があります。 

 

ただし、住宅ローンの審査では、 

契約者の年齢・年収・勤続年数・健康状態・ 

過去の返済遅延情報など、 

ある程度、審査項目が標準化されており、 

条件をクリアしてさえいれば、 

「フルローンだから」という理由のみで 

審査に落ちるケースは多くありません。 

 

もしも、 

フルローンでの審査がなかなか通りにくい場合は、 

配偶者との収入合算やペアローン、 

親子でのリレー返済などを利用して、 

審査のネックとなっている条件(年収など)を 

クリアできないか試してみましょう。 

 

 

⑤ほかの買主と競合した場合に 

 不利になる可能性がある 

 

同じ物件に対して複数の買主が 

購入の申し込みをするような場合、 

不動産会社や個人の売主が、 

フルローンでの購入希望者よりも、 

頭金を準備している購入希望者を 

優先することがあります。 

 

これは販売する側の考え方によることから、 

つねに「フルローンだと不利になる」 

と決まっているわけではありません。 

 

ただし、複数の買い手がつきやすい 

人気エリアの物件や、競合性の高い物件などを 

購入する場合には、 

フルローンが不利に働くケースも 

あることを意識しておくと良いでしょう。 

 

 

◆住宅ローンを 

 フルローンで借りる場合のメリットとは? 

 

 

このように、 

住宅ローンをフルローンで借りることには 

デメリットがある一方で、 

フルローンならではのメリットもあります。 

 

下記に住宅ローンを 

フルローンで借りる場合のメリットをまとめました。 

 

フルローンの利用を検討されている方は、 

メリットについてもしっかり把握しておきましょう。 

 

 

  • 住宅ローンをフルローンで借りる場合の3つのメリット

 

 

 

①手元の現金を減らさずに済む 

 ②他のローンと比較すると、低金利で借り入れできる 

 ③住宅購入のタイミングを自由に決めることができる 

 

 

 

 

①手元の現金を減らさずに済む 

 

住宅ローンをフルローンで借りる場合の 

もっとも大きなメリットが、 

多額の現金を使わずに住宅を購入できる点です。 

 

住宅購入では、頭金や諸費用以外にも、 

引っ越し費用や仮住まい費用、 

家具や家電の購入費用など、 

なにかと出費がかさみます。 

 

また、子どもが受験を控えていたり、 

車などの大きな買い物を検討していたりと、 

他にも大きな現金支出が予想されるような場合は、 

一定のキャッシュを確保しておくことが 

重要になるでしょう。 

 

住宅ローン=借金、と考えると、 

少しでも借入額を減らすべき、と考えがちですが、 

一定の現金を確保して、 

お金の流動性(=キャッシュフロー)を 

保っておくことは、 

急な出費が必要になった場合を想定した際、 

家計のリスクを抑える効果があります。 

 

 

②他のローンと比較すると、低金利で借り入れできる 

 

住宅ローンをフルローンで借りる 

メリットのもう1つは、 

他の借り入れ手段と比較すると、 

住宅ローン金利が低いという点です。 

 

借り入れの際に、 

土地と建物に抵当権を設定する住宅ローンでは、 

住宅を担保とすることで、 

多目的ローンや教育ローンといった 

無担保型のローンと比較すると、 

圧倒的に低い金利で資金を借り入れることができます。 

 

たとえば、 

子どもの進学と住宅購入が重なった場合などは、 

子どもの進学費用のために教育ローンを 

検討するよりも、 

住宅ローンをフルローンで借り入れ、 

手元に残った現金を進学費用に充てたほうが、 

借入金利を低く抑えることができるでしょう。 

 

 

③住宅購入のタイミングを自由に決めることができる 

 

住宅ローンをフルローンで借りるメリットの3つめは、 

自分の希望するタイミングで 

住宅を購入できる点です。 

 

頭金を貯めることを第一の目的としていると、 

資金が貯まっていないことがネックになり、 

良い物件が見つかっても 

なかなか住宅購入に踏み切れない、 

というケースが出てきます。 

 

たとえば、子どもの誕生や独立、親との同居など、 

ライフスタイルが大きく変化するタイミングは、 

今までの住まいを見直すことで、 

より快適な暮らしを手に入れるチャンスでもあります。 

 

 

 

 

 

また、住宅ローン金利も、 

世界経済の影響を受けて日々、 

上昇や下降をくり返しています。 

 

このように、住宅購入を検討するタイミングと、 

家の貯蓄状況とは、 

必ずしも一致するとは限りません。 

 

「住宅ローンをフルローンで借りる」という選択肢を 

持っておくことで、 

頭金が充分に貯まっていなくても、 

今、住宅を購入しておいたほうが良さそうだ、 

と感じたときに、 

行動を制限されずに動けるようになります。 

 

 

◆まとめ 

 

住宅ローンをフルローンで借りることに対しては、 

一定のリスクが伴うのは事実です。 

 

その一方で手持ちの現金を持ったまま 

新しい住宅を購入できることには、 

それなりのメリットがあることもまた事実です。 

 

フルローンは、良い悪いではなく、 

住宅ローンを利用する際の選択肢の 

一つと考えると良いでしょう。 

 

2018年8月現在も、 

住宅ローンの金利は比較的低水準で推移しており、 

他のローン(教育ローンやマイカーローン)と 

比較しても、金利に優位性があります。 

 

フルローンのデメリットについて十分に理解しつつも、 

他の用途で現金が必要な場合や、 

住宅購入を急ぎたい場合には、 

「住宅ローンをフルローンで借りる」という選択肢を、 

上手に活用してみてはいかがでしょうか。

 

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